ANALİTİKA

01 Yanvar
3

«Novostroyka»lardan vergi necə tutulacaq? – MİSALLAR

Bundan sonra yeni binalardakı mənzillərin sahibləri evlərini təmir etdirəndə, ustalardan VÖEN-in olmasını tələb edəcək və çəkdikləri xərclərin qəbzlərini saxlamalı olacaqlar.
Fins.az-ın məlumatına görə, Azərbaycanda daşınmaz əmlakın alqı-satqısının vergiyə cəlb edilməsi ilə bağlı tətbiq edilən yeni qaydalar bunu tələb edir. Xatırladaq ki, Vergi Məcəlləsinin 101.2-ci maddəsinin tələbinə görə, daimi yaşayış evi olmayan mənzilin satışı zamanı əldə edilən gəlir vergiyə cəlb edilir. Əldə edilən gəlir dedikdə isə mənzilin alış və sataş qiyməti arasındakı fərq nəzərdə tutulur.
Bu qaydalar digər daşınmaz əmlaklar kimi, yeni tikililərdəki mənzillərə də aiddir. Vergilər Nazirliyindən verilən məlumata görə, «novostroyka» sahibləri də onları satarkən alış və satış qiymətindəki fərqdən vergi ödəməlidirlər. Vergilər fiziki şəxslərin gəlir vergisi formasında, yəni 30 min manata qədər məbləğ üçün 14%, 30 mindən artıq hissə üçün isə 25% dərəcə ilə tutulacaq.

2-3 dəfə bahalaşmış evlər

Bununla yanaşı, tətbiq edilən yenilik təmirli «novostroyka» sahibləri üçün problem yaratmağa başlayıb. Məsələ bundadır ki, bir neçə il əvvəl təmirsiz («mayak altı») formada alınan mənzillərin qiyməti adi mənzillərə nisbətən daha sürətlə artıb. Yəni belə evlər həm ötən dövr ərzindəki ənənəvi qiymət artımına görə bahalaşıb, həm də bu mənzillərdə edilən təmir və yaşayış şəraitinin yaradılması onların qiymətinin artmasına səbəb olub. Nəticədə bəzi evlərin qiyməti təmirdən sonra qiyməti hətta 2-2,5 dəfə artıb. Bu isə o deməkdir ki, belə evlərin satışı zamanı böyük vergi ödəmək lazım gələcək.
Məsələn, 2006-ci ildə sahəsi 100 kvadratmetr, kvadratmetri 450 dollara olan mənzilin alıcısı ona 45 min dollar və ya 36 min manat vəsait xərcləyib. Ötən dövr ərzində bu mənzilin qiyməti xeyli artıb. Ötən dövrdə Bakı şəhəri üzrə qiymətlərin ümumi artım sürətini nəzərə alanda həmin mənzilin kvadratmetrinin qiyməti 800 dollardan, mənzilin özünün qiyməti isə 80 min dollar və ya 65 min manatdan ucuz deyil. Nəticədə belə mənzilin satıcısı əldə etdiyi təqribən 30 min manat (65 min manat – 36 min manat) gəlirdən vergi ödəməi olacaq. Bu verginin məbləği təqribən 4200 manatdır.

Yaxşı təmir qiymətlə yanaşı vergini də artırır

Amma evlərin qiymətindəki artım təkcə bununla bitmir. Məsələ bundadır ki, yeni alınmış mənzillər «mayak altı» vəziyyətdə olduqlarına görə, onların təmirinə böyük vəsaitlər sərf edilir. Bu məbləğ təmirin səviyyəsindən asılı olaraq 1 kvadratmetr üçün 250-500 manat arasında dəyişir. Mənzilin sahəsindən asılı olaraq təmir xərci 25-30 min manatdan başlayaraq 50-75 min manat arasında dəyişir. Nəticədə təmir xərci də sonradan mənzillərin qiymətinin üzərinə əlavə edilir. Nəticədə vaxtilə 35-36 min manata alınmış mənzilin real qiyməti 90 min manata qədər yüksəlir. Alış və satış qiymələri arasındakı fərqi isə 55-56 min manata qalxır.
Belə vəziyyətdə mənzil sahiblərini ən çox narazı salan cəhət mənzillərin təmir xərclərinin nəzərə alınmamasıdır. Mənzil sahiblərini ən çox narahat edən məsələlərdən biri də bu xərclərin mənzillərin alqı-satqısı zamanı nəzərə alınıb-alınmamasıdır. Çünki bu xərclərin nəzərə alınmaması mənzil sahiblərinin böyük məbləğdə vergi ödəməsi ilə nəticələnə bilər. Belə ki, belə mənzillərin satışından əldə edilən 55 min manatdan 10450 manat (4200 manat + 6250 manat) vergi ödəmək lazımdır

Zərərli təmir xərcləri

Vergilər Nazirliyində bildirirlər ki, mənzillərin alqı-satqısı zamanı təmir xərcləri nəzərə alına bilər və gəlirdən çıxıla bilər. Vergilər Məcəlləsinin 142.1-ci maddəsinə əsasən, vətəndaş evə vəsait yatırdığını təsdiqləyə bilsə, bu xərclər onun gəlirindən çıxıla bilər.
Bir şərtlə ki, mənzilin sahibi təmir xərclərini təsdiq edən sənədlər təqdim edə bilsin. Bu sənədlərə tikinti materiallarının alınması zamanı verilən kassa qəbzləri, eləcə də usta pulu ödənilməsi ilə bağlı təmir briqadasının və ya ayrı-ayrı ustaların verdiyi qəbzlərdir.

Ustaların VÖİN-i olmalıdır

Amma burada da müəyyən tələblərə əməl olunmalıdır, yəni ustaların verdiyi heç də bütün sənədlər qəbul edilmir. Vergilər Nairliyindən bildirirlər ki, usta pulunun təsdiqlənməsi üçün ustalar vergi ödəyicisi kimi qeydiyatdan keçməli və tatamilə qanuni qaydada tərtib edilmiş qəbzlər verməlidir. Bu qəbz də Maliyə Nazirliyi tərəfindən təsiqlənmiş tamamilə rəsmi sənəd olmalıdır.Əgər bu sənədlər yoxdursa, təmirin xərci nəzərə alınmayacaq.

Mənzilini təmir etdirənlər nə etməlidir?

Mənzillərini hələ təmir etdirməyən mənzil sahibləri nazirliyin bu tövsiyəsini təbii ki, nəzərə alacaqlar – mənzil satışından vergi məsələsi gündəliyə gəldiyi bir dövrdə insanlar təbii ki, xərclərini tam göstərməyə çalışacaqlar. Amma indiyədək təmir edilmiş mənzillərin satışı zamanı vergi problemi yarana bilər. Belə ki, indiyədək təmir zamanı ev sahibləri belə qəbzlər toplamayıblar. Nazirlikdən bildirirlər ki, belə sənədlə yoxdursa, təmir xərclərinin gəlirdən çıxılması problematik olacaq: «Mənzilini təmir etdirən ev sahibləri tikniti materialları aldıqları zaman qəbzləri tələb etməli və yalnız VÖEN-i olan ustaların xidmətindən istifadə etməli idilər. Çünki VÖEN-i olmayan ustanın vergidən yayınması aydındır». Ona görə də belə mənzil sahibləri vergini tam məbləğdə ödəməli olacaqlar.

Çıxış yolu – qiymətləndirici ekspert

Amma artıq mənzilini təmir etdirmiş olan şəxslər üçün çıxış yolu hələ də mövcuddur. Söhbət evə qiymət qoymaq üçün qiymətləndirici ekspertin cəlb edilməsindən gedir. Məsələ bundadır ki, bir qayda olaraq MTK-larda alqı-satqı müqaviləçsində mənzilin «mayak altı» satıldığı, yəni təmirsiz olduğu qeyd edilir. Deməli, evlərin sonlaran təmir edildiyi barədə ekspert rəyi alınsa, bura çəkilən xərcləri təsdiqləmək ümmkündür. Bir qayda olaraq qiymətləndirici ekspertlər mənzilə baxış keçirərək, təmirin mövcudluğunu təsdiqləyə, eləcə də bazar qiymətlərini nəzərə alaraq mənzilin təmirinə çəkilən xərci təsdiqləyə bilərlər. Vergilər Nazirliyində belə bir variantın mövcudluğunu, yəni ekspert rəyini qəbul edəcəklərini istisna etmirlər. Bir şərtlə ki, ekspertlər müvafiq sertifikat əldə etmiş mütəxəssislər olmalıdır. Qeyd edək ki, artıq bəzi qurumlar özəl qiymətləndiricilərin xidmətlərindən istifadə edir. Məsələn Azərbaycan Mərkəzi Bankı yanında İpoteka Fondu ipoteka krediti ilə alınan evlərin qiymətləndirilməsi üçün müəyyən qiymətləndirici təşkilatlarla əməkdaşlıq edir. Mənzil sahibləri də vergi məqsədləri üçün evi qiymətləndirəndə məhz belə şirkətlərin xidmətlərindən istifadə edə bilərlər.