ANALİTİKA

09 Oktyabr
6

Banklar bizim girovları necə satırlar? - ARAŞDIRMA

Bu ilin fevralındakı devalvasiyadan sonra Azərbaycan bankları girov kimi qəbul etdikləri daşınmaz əmlakı daha aşağı qiymətləndirirlər. Bu barədə fins.az-a açıqlamasında qiymətləndirmə üzrə ekspert Rəşad Kazımov bildirib. Onun sözlərinə görə, manatın kəskin ucuzlaşması daşınmaz əmlak bazarında durğunluq yaradıb, əmlak satmaq çətinləşib və bu baxımdan banklar risklərini azaltmaq, itkilərini kompensasiya etmək üçün əmlakın bazar dəyəri ilə likvid dəyəri arasında marjanı artırıblar.

Banklar evlərə daha ucuz qiymət qoymağa başlayıblar

Məsələn, devalvasiyadan əvvəl girov banklar qoyulan mənzilləri qiymətləndirərkən onlara bazar dəyərindən 5-10% aşağı qiymət qoyulurdusa, hazırda bu fərq 10-20%-ə çatıb. Fərdi evlər və torpaq sahələrinə qiymət qoyulmasında da eyni dəyişiklik olub. Belə ki, əvvəllər fərdi evlər və torpaq sahələri bazar dəyərindən 10-15% aşağı qiymətləndirilirdi, indii bu fərq 20-25%-ə enib. Kommersiya obyektlərinə qiymət qoyulanda isə qiymət fərqi əvvəlki 15-25%-dən hazırda 25-25%-ə qalxıb. Səbəbi bankların özünü risklərdən qorumasıdır.

Girovların ucuzlaşması banklara problem yaradır

Amma hətta bu addımlar da bankları poblemlərdən qoruya bilmir. R.Kazımov deyir ki, bu cür aşağı qiymətləndirmə ilə də bəzən riskləri tam qarşılamaq olmur: “İndi əmlak bazarında vəziyyət yaxşı deyil, təklif çoxdur, amma tələb yoxdur. Bank bəzən müştərini itirməmək üçün risk edir. Xüsusilə devalvasiyadan sonra risklər artıb. Elə adam var ki, 2014-cü ilin əvvəlində, qiymətlərin pik vaxtında 80 min manatlıq əmlak girov qoyub, ona 65 min manat kredit verilib. 3-4 ay krediti ödəyib, borcu 60 min manata düşüb, sonra isə ödəməyib və indi borcu faizlərlə birlikdə 70-75 min manatdır. Halbuki, əmlakın qiyməti 80 min manatdan 65 min manata düşüb. Üstəlik, bank onu adına keçirmək üçün 10-15 min manat da xərc çəkməlidir. Yəni, əmlakı satsan belə, xərci borcunu ödəmir. Buna görə bank həmin əmlakı müştərinin əlindən almaqdansa, ödənişi təmin etməkdə maraqlıdır».

Əmlakın 50-60%-i qədər borc verilir

Hazırda banklar girov götürdükləri əmlakın bəzən 50-60%-i, bəzən isə 80-50%-i qədər müştərilərinə borc verirlər. Rəşad Kazımov deyir ki, məbləğ müəyyən edilərkən müştərinin kredit tarixçəsi nəzərə alınır: “Əgər təkrar müştəridirsə, tarixçəsi müsbətdirsə pul çox verilir, əks halda az verilir. İlk dəfə banka müraciət edən müştərinin riski təbii ki, təkrar müştəri ilə müqayisədə çoxdur. Amma bu o demək deyil ki, yaxşı müştəri banka heç vaxt problem yaratmaz. Elə müştəri olur ki, işi alınmır, müflis olur, baxmayaraq ki, indiyə qədər banklarda özünü yaxşı göstərib”.

Qaytarılmayan kreditlərin girovu çətin satılır

Müştərilər bankdan kredit götürərkən girov kimi mənzillər, fərdi evlər, torpaq sahələri, eləcə də kommersiya obyektləri qoyurlar. Kredit qaytarılmayanda banklar bu girovu satışa çıxarırlar. Rəşad Kazımovun sözlərinə görə, bunların arasında ən yaxşı satılan əmlak mənzildir. Onun həmişə alıcısı var: “Xüsusilə 1-2-3 otaqlı mənzillərə tələbat yüksək olur. Fərdi evlər də qiyməti 400-500 min dollara qədər olanda satmaq olur”. Torpaqlara gəlincə isə bir qayda olaraq banklar əsasən Bakının kəndlərindəki torpaqları girov götürürlər və fərdi ev tikmək istəyənlərə satırlar. Torpaq alıcılar əsasən 3-8 sotluq sahələrə, eləcə də 6-12 sotluq bağlara maraq göstərirlər.

Ən çətin satılan əmlak kommersiya obyektləridir

Ən çətin pula gedən əmlak isə kommersiya obyektləridir. Xüsusilə də devalvasiyadan sonra qeyri-yaşayış sahələrinə maraq azdır. «Dollar bahalaşdığına görə iqtisadi aktivlik zəifləyib, biznesə maraq azalıb, bu cür şəraitdə kommersiya obyektlərinə pul qoyan az olur. Hündürmərtəbəli binaların 2-ci mərtəbəsindəki obyektlər xüsusilə çətin satılır».

«Kəndlərdə əmlak satmaq müşkül məsələdir»

Girov əmlakın satışına onun Bakıda və yaxud ölkənin regionlarında yerləşməsi də təsir edir. Rəşad Kazımov deyir ki, Bakıdakı girov əmlakı satmaq daha asandır. Regionlara gəlincə isə banklar əsasən rayon mərkəzlərində yerləşən əmlakları normal sata bilirlər: «Ən pis vəziyyət kəndlərdədir. Orda girov əmlakı satmaq demək olar ki, mümkün deyil. Heç kim qonşusunun əlindən çıxmış evi və yaxud torpağı almaq istəmir, o da bankın üstündə qalır». Bakıda isə bir qayda olaraq şəhərin nisbətən kənar ərazilərində, mikrorayonlarda olan əmlaklar daha rahat realizə edilir: “Satılan əmlakların cəmi 20%-i şəhərin mərkəzindədir. Xüsusilə Əhmədli, Günəşli, 8-ci km kimi qəsəbələrdə daha rahat satış olur. Mərkəzdə isə qiymətlər yüksək olduğundan satmaq çətindir”.